Jota, por Mariana Ozanan* e Marina Rosa Cavalli**

 

Edifícios sustentáveis ganham liquidez e reduzem riscos regulatórios diante de novas exigências energéticas

 

O mercado imobiliário vem, cada vez mais, incorporando demandas pautadas em critérios de sustentabilidade focados na transição energética global. Entre as transformações mais visíveis está a crescente construção de edifícios sustentáveis com infraestrutura para veículos elétricos e sistemas de energia renovável – que também podem ser usados para outras finalidades, como aquecimento das piscinas ou até abastecimento energético das áreas comuns dos condomínios.

 

Esse tipo de infraestrutura é uma tendência do mercado imobiliário e valoriza os empreendimentos. Sua implementação não deve ser vista como custo adicional, mas como modernização estratégica que responde diretamente às exigências de um mercado orientado por critérios ESG, eficiência energética e inovação tecnológica.

 

A presença de carregadores em garagens tornou-se um atestado do compromisso com inovação e responsabilidade ambiental, atraindo a atenção de investidores e consumidores, especialmente para aqueles empreendimentos que apresentam certificações como Leed (Leadership in Energy and Environmental Design) e Aqua-HQE (Alta Qualidade Ambiental). Certificações como essas são um diferencial importante: imóveis certificados apresentam maior liquidez, acessam linhas de crédito com condições diferenciadas (como os green bonds) e reduzem significativamente o risco regulatório futuro, especialmente diante do avanço de legislações sobre eficiência energética.

 

Integração com energia solar

 

No processo de adoção de infraestrutura para veículos elétricos, a integração com a geração de energia solar fotovoltaica representa o passo mais natural e impactante. Ao gerar a própria energia limpa para abastecer os veículos, os imóveis alcançam um novo patamar de valorização, autonomia, resiliência energética e economia operacional.

 

Por outro lado, a implementação desses benefícios em condomínios edilícios tem encontrado obstáculos crescentes. Em condomínios já existentes, a principal barreira consiste na capacidade elétrica limitada, o que torna indispensável a elaboração de laudo técnico prévio. A questão central, porém, está na aprovação das obras, que, de acordo com o caso, pode requerer a discussão do tema em assembleia do condomínio.

 

Instalações privadas, custeadas pelo morador e conectadas exclusivamente à sua unidade, desde que preservem a solidez e a segurança do edifício, geralmente requerem apenas notificação ao síndico, segundo o artigo 1.341 do Código Civil. Ligações elétricas nas garagens, porém, raramente têm conexão exclusiva à determinada unidade. As soluções que envolvem áreas comuns ou rateio de custos entre condôminos são mais comuns e demandam aprovação em assembleia, com todos os trâmites e prazos que isso implica.

 

Ainda assim, desconsiderar essa transformação pode representar risco real de desvalorização dos ativos — comparável ao que seria, atualmente, um imóvel sem acesso à internet de alta velocidade.

 

A Lei 17.336/20 de São Paulo, por exemplo, já exige que novos projetos prevejam a infraestrutura necessária para recarga de veículos elétricos. Nesse contexto, a entrega de carregadores já operacionais é um diferencial competitivo.

 

Um outro obstáculo para a instalação de infraestrutura para veículos elétricos baseada em energia solar consiste em um paradoxo característico dos grandes centros urbanos: justamente onde a demanda por recarga é mais expressiva, o espaço físico para instalação de painéis solares em telhados e fachadas se mostra limitado, criando um desafio técnico e arquitetônico para o setor imobiliário.

 

A escassez de espaço para painéis solares em grandes cidades vem sendo enfrentada com inovações tecnológicas — como fachadas solares e vidros fotovoltaicos (BIPV). A solução mais pragmática é a geração distribuída remota (GD). De acordo com a Lei 14.300/22, condomínios podem investir em cotas de fazendas solares remotas.

 

Nesse modelo, a energia gerada é convertida em créditos energéticos que são abatidos na fatura de luz das áreas comuns, contornando a limitação de espaço físico. A solução permite que edifícios localizados em áreas urbanas densas sejam abastecidos por energia limpa, tornando a recarga de veículos elétricos mais sustentável e economicamente vantajosa.

 

Os obstáculos para a adoção de soluções sustentáveis em edifícios, como se vê, são significativos: adaptações complexas em condomínios existentes, limitação de espaço para geração de energia nos centros urbanos, debates e questões condominiais sensíveis. Porém, eles estão sendo superados por novas tecnologias, novas legislações e, principalmente, pela própria pressão do mercado.

 

O desafio está em transformar potenciais obstáculos em oportunidades concretas de valorização e modernização patrimonial. As garagens, afinal, deixaram de ser simples espaços de estacionamento de veículos para se tornar hubs energéticos, pontos estratégicos onde o cotidiano encontra a sustentabilidade e aponta para o futuro das cidades.

 

*Mariana Ozanan, advogada da área de Direito Imobiliário do Machado Meyer Advogados

 

**Marina Rosa Cavalli, pós graduada pela FGV em direito imobiliário, bacharelada em direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Com experiência de mais de 10 anos com direito imobiliário, atuou no consultivo de escritórios de grande porte e fez parte do jurídico do BTG antes de entrar para o time da Yuca.

Os artigos publicados pelo JOTA não refletem necessariamente a opinião do site. Os textos buscam estimular o debate sobre temas importantes para o País, sempre prestigiando a pluralidade de ideias.