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Com crédito caro e juros em possível queda, mercado imobiliário registra alta nas vendas e forte avanço nas locações

 

O mercado de imóveis usados da Baixada Santista registrou alta de 38,14% nas vendas entre janeiro e outubro de 2025, na comparação com igual período do ano passado, segundo pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci).

 

O resultado, embora positivo, é moderado em relação ao observado em igual intervalo do ano passado, quando cresceu 158,77% sobre 2023.

 

O presidente estadual do Creci, José Augusto Viana, diz que o comportamento reflete um mercado ainda pressionado pelo crédito caro.

 

“A pressão por novas moradias no Litoral de São Paulo é muito grande. Mesmo com a Selic a 15%, muita gente compra porque a prestação acaba ficando próxima do valor do aluguel. Mas, se tivermos uma queda de apenas um ponto percentual, esse aumento se multiplica muitas vezes”.

 

Ao mesmo tempo em que houve desaceleração do acumulado no ano, o mês passado registrou queda de 13,4% nas vendas em relação a setembro. Para Viana, trata-se de oscilação pontual.

 

“O mercado ainda estava muito represado pelo receio de assumir contrato de longo prazo. Agora, com expectativa de queda dos juros e crédito mais acessível, a tendência é evoluir muito melhor”.

 

Perfil dos vendidos

 

Assim como no ano passado, o mercado permaneceu concentrado nos imóveis de dois dormitórios de 50 a 100 metros quadrados, que seguem como padrão predominante nos negócios da região. “Esse é o coração da Baixada, porque o tamanho determina o valor do metro quadrado e define um preço final que cabe na renda da maior parte das famílias”, afirma.

 

Neste ano, a pesquisa mostra também que 44% das vendas ocorreram em áreas nobres, proporção maior que a verificada no levantamento anterior. Viana explica que isso já era esperado. “Toda a região próxima à praia em Santos, Praia Grande e demais cidades é considerada nobre, e é onde mais se faz negócio. São as áreas mais cobiçadas”.

 

ANÁLISE

 

Para José Augusto Viana (foto), do Creci, a expansão forte das vendas em 2024 não se repetiu em 2025 porque o cenário mudou. “No ano passado havia expectativa muito positiva de queda da Selic. Isso não aconteceu. Os juros influenciam demais no financiamento, porque muita gente até consegue pagar, mas o banco não aprova. É como um carro andando com o freio de mão puxado”.

 

Migração estimula locações
 

Os dados do Creci para aluguéis mostram um acumulado expressivo no ano: entre janeiro e outubro, as locações cresceram 105,96%, quase o dobro do mesmo período de 2024 (55,82%).

 

“A migração para o Litoral permanece intensa desde a pandemia. Diminuiu, mas não parou. A procura é muito forte”, diz o presidente do Creci, José Augusto Viana.

 

A pesquisa mostra que, em outubro, os imóveis mais procurados para locação na região ficaram entre R$ 2 mil e R$ 3 mil. O valor é inferior ao de 2024, quando superou R$ 3 mil.

 

Segundo Viana, essa queda está ligada à renda familiar. “O comprometimento da renda com compras parceladas, somado à Selic alta, influenciou demais. Nenhuma imobiliária aceita aluguel acima de 30% da renda. Mesmo que a renda seja pouco maior, o que sobra diminuiu”.

 

A oferta limitada também pesa na formação dos preços. “Santos é uma região muito valorizada. A locação de veraneio tem apelo forte, e a quantidade de imóveis disponíveis para aluguel residencial é baixa, o que valoriza demais os que estão disponíveis”.

 

Expectativa para 2026
 

A expectativa do Creci é de manutenção dos preços e aceleração do número de negócios. “Os valores já estão muito altos. Mas, em volume, acredito que teremos uma evolução muito boa a partir de janeiro, com queda dos juros e novas linhas de crédito, especialmente para famílias com renda entre R$ 12 mil e R$ 20 mil”, afirma o presidente do Creci, José Augusto Viana.

 

Financiamento X à vista
 

As formas de pagamento seguiram ritmo parecido ao ano anterior, com predominância de financiamentos bancários e pagamento à vista. Segundo Viana, isso reflete a troca de imóveis dentro da própria região. “É comum vender o menor para comprar o maior, ou vender na periferia para adquirir no centro. Isso explica o pagamento à vista, porque a pessoa já tem o valor da venda anterior em mãos”, diz Viana.

 

Obras e investimentos
 

Grandes projetos e obras em andamento têm colaborado para a movimentação do mercado. Viana avalia que essa transformação segue acelerada. “A Baixada tem anúncios de investimentos altíssimos. Túnel para em Guarujá, terceira pista da Imigrantes, shoppings novos, hotéis de luxo, VLT em expansão. Tudo isso gera uma expectativa muito positiva para o mercado imobiliário”.

 

Para viver de aluguel, dois dormitórios
 

Assim como nas vendas, o padrão mais alugado em 2025 continua sendo o de dois dormitórios. A medida também acompanha o crescimento do mercado de imóveis compactos, segundo o Creci.

 

O estudo indica ainda um equilíbrio entre os bairros mais procurados: 40% dos novos inquilinos escolheram áreas nobres e outros 40%, periferia. Para o Creci, isso reflete um mercado polarizado. “Hoje temos pessoas ganhando muito bem e, na outra ponta, uma classe média baixa muito comprometida financeiramente”, diz o presidente do Creci, José Augusto Viana.

 

O depósito caução segue como garantia mais utilizada. “O seguro-fiança é muito caro, ninguém quer ser fiador e os proprietários preferem o depósito. Criou-se um hábito à margem da lei, porque o depósito deveria ficar numa poupança”.

 

Bom e barato
 

O estudo do Creci aponta que 47% dos novos contratos de locação são de quem buscou aluguéis mais baratos. “É a grande dificuldade. Quando o contrato vence, o proprietário recebe propostas de R$ 2.300, R$ 2.500, e oferece ao inquilino a chance de cobrir. Quem paga R$ 1.800 não consegue. Entrega o imóvel e migra para a periferia”, afirma o presidente do Creci, José Augusto Viana.