Folha de S. Paulo / Michael Viriato*

 

Você provavelmente já ouviu alguém falar que fez um excelente negócio na compra do imóvel, pois ele dobrou de preço ou já valorizou mais de 60%. Mas será que foi um bom negócio?

 

Temos por hábito de comparar os preços nominais e esquecemos que a simples variação de preço pode ser explicada apenas pela inflação média ao consumidor.

 

A mesma comparação ocorre com o câmbio. Olhamos o valor nominal e esquecemos que naturalmente há uma razão para ele subir, ou seja, o Real se desvalorizar.

 

Todo valor nominal, como o preço de um imóvel ou a taxa de câmbio, deve ser corrigido pela inflação no tempo. Esta correção é para manter o valor de compra no tempo. Ou seja, R$100 comprava muito mais bens e serviços no passado. Assim, devemos corrigir este valor pela inflação que ele possa ter o mesmo poder de compra.

 

Imóveis

 

Imagine que comprou um imóvel há 20 anos, isto é, no final de 1998 e pagou R$ 500 mil. Você sabe quanto esse imóvel deveria ter se valorizado apenas para corrigir a inflação?

 

A inflação medida pelo IPC-A (IBGE) neste período foi de 251%. Isto significa que para ter o mesmo poder de compra, aqueles seus R$ 500 mil, deveriam ter se transformado em R$ 1,75 milhões. Logo, o imóvel deveria ter se valorizado para pelo menos este valor.

 

Entretanto, para entender se este foi um bom investimento, deveria compará-lo pelo menos com uma alternativa de investimento livre de risco como o CDI. No mesmo período de 20 anos, o CDI se valorizou 1280%. Portanto, seu investimento teria se valorizado para R$ 6,9 milhões.

 

Como avaliar de forma simples

 

Uma forma prática de atualizar valores no tempo em relação a vários índices diferentes é utilizar o aplicativo disponibilizado pelo Banco Central do Brasil. O aplicativo se chama Calculadora do Cidadão e pode ser instalado no seu celular.

 

Ao abrir o programa, vai perceber que ele possui várias funções diferentes como: aplicação, financiamento, valor futuro e correção de valores. Entretanto, explicarei apenas este último.

 

Selecionando a função de correção de valores, vai abrir a tela na figura abaixo marcado com o número 1.

 

 

Nesta tela, no Item 2, deve selecionar o índice de reajuste. No exemplo acima, utilizamos o IPC-A e o CDI. Em seguida, deve escolher o intervalo de correção marcado na figura no Campo 3. Finalmente, no Item 4, deve colocar o valor a ser corrigido.

 

Câmbio

 

No caso do câmbio, a correção deve ser realizada por duas taxas de inflação, uma de cada país relacionado na taxa de câmbio.

 

Para explicar, assumiremos algumas premissas simplificadoras que podem ser compreendidas por meio do livro Macroeconomia para Executivos Teoria e Prática no Brasil de Cristiane Schimidt e Fabio Giambiagi.

 

Se a taxa de câmbio Reais por Dólar (R$/USD$) é de R$3,9/ USD$, isto significaria que o mesmo bem comprado por USD$100 nos Estados Unidos (EUA), custaria R$390 no Brasil. Passado um ano, considere que a inflação no Brasil e nos EUA foi de 4% e 2%, respectivamente.

 

Desta forma, o artigo americano passou a custar USD$102 (=100 * (1 + 0,02)) e o brasileiro, R$405,6 (= 390 * (1 + 0,04)). Logo, a nova taxa de câmbio deveria ser de R$3,98/ USD$.

 

A variação entre as duas taxas de câmbio foi, aproximadamente, de 2% (=(3,98 – 3,9) / 3,9). Ou seja, a taxa de câmbio se desvalorizaria pelo diferencial de inflação. Essa teoria da paridade do poder de compra é aplicada ao cálculo do famoso índice Big Mac.

 

Portanto, como a inflação brasileira é superior à americana, é esperado que nossa moeda se desvalorize no longo prazo em relação à dos EUA. Ou seja, também não devemos avaliar o valor nominal do câmbio e comparar com o passado sem fazer as devidas correções.

 

*Michael Viriato é professor de finanças do Insper e sócio fundador da Casa do Investidor.